주식 투자는 단순히 숫자와 그래프를 따라가는 일이 아닙니다. 기업의 현재 가치를 꿰뚫어보고, 미래를 예측하며 수익을 창출하는 흥미로운 여정이죠.
이 과정에서 기업의 사업 모델과 제품을 제대로 이해하고 가치를 판단하는 것은 성공적인 투자로 가는 첫걸음입니다. 오늘은 주식 투자의 기본 개념을 넘어, 기업에 대해 간단히 살펴보며 투자에 대한 인사이트를 나눠보려 합니다.
※ 자료는 전자공시시스템 분기보고서를 참고 했습니다.
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삼성FN리츠 사업의 개요
가. 업계의 현황
1) 부동산투자회사(리츠) 산업의 특성
부동산투자회사(이하 “리츠”)는 부동산 투자회사법에따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다.
리츠는 1960년 미국에서 최초 도입 되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 처음 도입되었습니다.
이후 리츠의 투자물건이 기업 구조조정 부동산에서 점차 일반 부동산으로 변화하였습니다. 다만 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는 기회는 제한적이었습니다.
2018년을 기점으로 당사를 포함한 공모상장 리츠가 본격적으로 출시 되기 시작하여 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다.
2002년 리츠의 총 자산규모는 5,584억원으로 시작하여 2024년 4월말 기준 총 373개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 96.79조원이며, 이 중 상장 리츠는 23개, 총 자산규모 16.01조원 수준입니다.
2) 리츠 산업의 성장성
지난 5년간 (2018년말 12월~2024년 04월) 리츠 총자산 규모는 약 53.59원이 증가하였고, 리츠수는 154개가 증가하였습니다. 확정기여(DC)형 및 개인형퇴직연금 제도(IRP)의 적립금의 상장리츠 투자 허용, 대체투자 수요의 확대 및 정부의 리츠 활성화 대책과 맞물려 리츠 시장의 성장은 지속 될 것으로 예상됩니다.
* 자료출처 : 리츠정보시스템(2024년 4월말 기준 통계자료)
3) 관련 법령 또는 정부의 규제 현황
당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리 부동산 투자회사이며, 국토교통부의 관리 감독하에 운영되고 있습니다.
2018년 7월 26자로 부동산투자회사법 개정안 통과로 부동산투자회사법 개정안 공모의무 면제를 위한 기관투자 비중이 30%에서 50%로 상향되었으며, 2018년 9월 7일자로 퇴직연금감독규정 개정안이 시행되어 확정급여(DB)형 퇴직연금에 한하여 공모상장리츠에 투자할 수 있게 되었습니다.
그리고 2019년 12월 18일자로 근로자퇴직급여보장법 시행규칙 개정안이 시행되어 확정기여형(DC) 및 개인형퇴직연금(IRP)이 간접(퇴직연금상품)방식으로 공모상장리츠에 투자가 가능하게 되었습니다.
유가증권 상장규정 개정으로 비개발 위탁관리리츠의 상장 절차가 간소화되고 리츠 보유 자산에 대한 간주부동산 인정한도가 폐지된 바, 향후 상장 리츠 시장이 보다 확대될 것으로 전망됩니다.
나. 회사의 현황
1) 영업개황 및 사업부문의 구분
(가) 영업개황
– 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 “당사”)는 2022년 7월 26일 설립된 부동산투자회사(이하 “리츠”)로서 2023년 4월 10일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장되었습니다.
당사의 자산관리회사는 삼성에스알에이자산운용(주)으로, 당사는 자산관리회사 내 부동산 투자 및 운용 경험이 풍부한 자산운용 전문인력들의 역량과 체계적인 투자운용시스템을 활용하여 삼성그룹이 보유한 다양한 섹터의 우량부동산과 그 외 투자매력도가 우수한 부동산을 매입하고 포트폴리오를 구성하고 운용하여 주주분들에게 안정적인 배당을 지급하는 것을 사업 목표로 하고 있습니다.
이를 위한 시작으로, 당사는 지난 2022년 11월 24일 대치타워와 에스원빌딩을 취득하였습니다. 대치타워의 주요 임차인은 삼성생명보험㈜ 등 우량한 신용도의 임차인들이 임차하여 사용중에 있습니다. 에스원빌딩은 2002년 준공 이후로 2024년 현재 ㈜에스원 본사 사옥으로 100% 사용되고 있습니다.
(나) 공시대상 사업부문의 구분
– 당사는 부동산업을 단일사업으로 영위하고 있습니다.
삼성FN리츠 주요 제품 및 서비스
가. 투자부동산 내역
1) 대치타워
– 당사는 삼성생명보험㈜(매도인)와 2022년 11월 11일 대치타워를 거래금액 4,811억 2,100만원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거하여 2022 년 11월 24일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다.
① 부동산 현황
[대치타워 개요]
② 주요 임차인 현황
– 대치타워의 주요 임차인은 삼성생명보험㈜, ㈜신세계인터내셔날 등으로 우량한 신용도의 임차인들이 임차하고 있으며, 작성기준일(2024년 04월 30일) 계약기준 공실률은 0%입니다. 또한, 임대 비중이 높은 주요 임차인의 임대차 계약조건은 다음과 같습니다.
[주요 임차인의 임대차 계약 조건](2024년 04월 30일 기준)
(자료: 당사 제시)
대치타워의 주요 임차인인 삼성생명보험㈜, ㈜신세계인터내셔날, 포스코플로우㈜ 등 총 면적의 92.49% 임차하여 사용하고 있습니다. 이러한 주요 임차인을 통하여 안정적으로 임대료를 확보하고 있습니다.
2) 에스원 빌딩
– 당사는 삼성생명보험㈜(매도인)와 2022년 11월 11일 에스원빌딩을 거래금액 1,965억 1,400만원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거하여 2022년 11월 24일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다.
① 부동산 현황
[에스원빌딩 개요]
② 임차인 현황
– 에스원빌딩은 준공 이후로 ㈜에스원 본사 사옥으로 100% 사용되고 있으며, 임대차 계약조건은 다음과 같습니다.
[임차인의 임대차계약 조건](2024년 04월 30일 기준)
주식 투자 방법
여기까지 읽어주셔서 감사합니다. 주식 투자로 수익을 올리고 싶지만, 대입 시험 공부처럼 어려운 것은 피하고 싶으실 겁니다. 물론, 기업의 가치를 이해하는 것은 성공적인 주식 투자를 위해 필수적 입니다.
하지만 미래의 기업 가치가 언제 주가에 반영될지는 누구도 정확히 알 수 없습니다. 내가 보유한 주식의 가치가 제대로 반영되기까지 1년이 걸릴 수도, 10년이 걸릴 수도 있습니다. 대부분의 개인 투자자는 그러한 긴 시간을 기다리기 어려울 것입니다.
따라서, 우리는 현실적이면서도 위험을 최소화할 수 있는 투자 방법을 찾아야 합니다. 당장 100% 성공할 수 있는 주식 투자 방법을 주장하는 것은 사기에 가깝지만, 노력과 시간을 들여 10번의 투자 중 5번의 수익을 6번, 7번으로 늘릴 수 있는 방법은 있습니다.
이러한 주식 투자 방법은 스스로 공부하고, 실험하고, 검증하는 데 많은 시간과 노력이 필요합니다. 하지만, 아래에서 여러분이 수익을 극대화하고 손실을 최소화할 수 있는 노하우와 최신 주식 시장 동향, 인기 종목 정보를 빠르게 얻을 수 있는 무료 리소스를 소개하려 합니다.
삼성FN리츠 원재료 및 생산설비
– 당사는 부동산투자회사로 원재료 및 생산설비에 해당하는 사항이 없습니다.
매출 및 수주상황
– 당사의 매출은 주로 투자부동산을 임대하여 수취하는 임대료 수익입니다.
– 당사의 주요 매출처 및 매출액은 아래와 같습니다.
주) 상기 매출액에는 선수수익의 영업수익 반영금액은 제외되었습니다.
– 당사는 부동산투자회사로서, 수주상황과 관련하여 해당사항이 없습니다.
위험관리 및 파생거래
가. 당사의 위험관리 목표 및 정책
– 당사의 위험관리활동은 주로 재무적 성과에 영향을 미치는 시장위험(금리, 가격, 환율 등), 신용위험, 유동성위험 등에 있어, 잠재적 위험을 식별하여 발생가능한 위험을 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피함으로써, 안정적이고 지속적인 경영성과를 창출할 수 있도록 하고, 동시에 재무구조 개선 및 자금운영의 효율성 제고를 통해 회사경쟁력 제고에 기여하는데 그 목적이 있습니다.
나. 위험관리
– 당사는 부동산투자회사로서, 회사가 보유한 부동산을 통해 임대수익을 창출하고 투자자에게 지속적이며, 안정적인 배당수익을 창출하는 데 그 영위의 목적이 있습니다.
당사의 Core/Core+ 자산은 우량 임차인의 장기 계약을 통해 안정적인 수익을 창출하고 있습니다. 또한, 당사는 글로벌 경제의 불확실성 및 변동성이 증가하고 있는 가운데 전통적인 안정투자상품 대비 부동산 임대수익 특성상 시장요인에 대한 헷지 가능합니다. 당사는 부채비율, 부채상환비율, 유동비율 등 재무적리스크를 주기적으로 모니터링하기 위해 분기별로 재무위험점검을 자가시행하고 있습니다. 또한 유동성 위험의 체계적인 관리를 위하여 주기적으로 중장기 자금관리계획 수립 및 실제 현금 유출입 스케쥴을 검토하여 발생가능한 위험을 적기에 예측하고 대응하고 있습니다.
다. 파생거래
– 당사는 파생상품계약을 체결하지 않았습니다.
주요계약 및 연구개발활동
– 당사가 맺은 주요 계약 현황은 아래와 같습니다.
가. 주요계약
기타 참고사항
– 해당사항 없습니다.
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마치며
이상으로 삼성FN리츠 기업 및 사업 소개에 대해 알아보았습니다. 워렌 버핏은 “투자에서 가장 중요한 것은 지성이 아닌 기질”이라고 말했습니다. 빠르고 현명한 판단으로 주식 투자에 성공하시길 바랍니다. 이 글을 읽는 모든 분들이 주식 투자 지식과 노하우를 통해 꼭 성공적인 투자자가 되시길 기원합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.